Der französische Mietmarkt bleibt in vielen Agglomerationen angespannt, da das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten kann. Eine passende Mietwohnung zu finden, bedeutet, sich zwischen neuen gesetzlichen Vorgaben, zunehmend anspruchsvollen Bewerbungsunterlagen und Anzeigen, deren angegebene Miete nicht immer der rechtlichen Realität entspricht, zurechtzufinden. Eine Wohnung zur Miete im Jahr 2026 zu suchen, bedeutet zunächst zu verstehen, was sich in den Spielregeln geändert hat.
DPE und thermische Durchlässe: Was der Mieter vor der Unterzeichnung überprüfen sollte
Die meisten Mietsuchführer konzentrieren sich auf das Budget, das Viertel oder die Zusammenstellung der Unterlagen. Sie lassen jedoch einen entscheidenden Filter außer Acht: die Energieeffizienz der Wohnung.
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im DPE mit G klassifiziert sind, in der französischen Metropolregion keinen neuen Mietvertrag mehr erhalten. Wohnungen mit der Klassifizierung F sind ab dem 1. Januar 2028 betroffen, gefolgt von Wohnungen mit der Klassifizierung E im Jahr 2034. Bereits bestehende Mietverträge werden durch dieses Verbot nicht automatisch aufgehoben, aber jeder neue Vertrag ist blockiert.
Für einen Mieter ist die direkte Konsequenz einfach: Ein Vermieter, der 2026 eine Wohnung mit der Klassifizierung G anbietet, handelt rechtswidrig. Einen Mietvertrag für ein solches Objekt zu unterschreiben, birgt das Risiko späterer rechtlicher Schritte, vor allem aber übermäßiger Energiekosten. Die Überprüfung des DPE-Etiketts bereits vor der Besichtigung ermöglicht es, Anzeigen auszuschließen, die nicht hätten veröffentlicht werden dürfen.
Eine Verordnung vom 19. August 2026 hat zudem den Koeffizienten, der bei der Berechnung des DPE auf den Strom angewendet wird, überarbeitet. Einige Wohnungen könnten daher kürzlich ihre Klassifizierung geändert haben. Die Anfrage nach dem Datum der Diagnose und der Berechnungsversion vermeidet unangenehme Überraschungen.
Beim Durchstöbern der von Ciblimmo angebotenen Mietwohnungen stellt man fest, dass seriöse Anzeigen systematisch die Energieklasse angeben, was diese erste Auswahl erleichtert.
Mietpreiskontrolle: den angegebenen Preis mit der Referenzmiete vergleichen
In den Gebieten, in denen die Mietpreiskontrolle gilt (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux und andere Agglomerationen), überschreiten zahlreiche Anzeigen weiterhin die zulässige Obergrenze.
Der Mechanismus ist jedoch klar: Jede Wohnung ist an eine erhöhte Referenzmiete gebunden, die durch Präfekturverordnung festgelegt wird, je nach Viertel, Anzahl der Zimmer, Baujahr und ob die Wohnung möbliert ist oder nicht. Die Miete ohne Nebenkosten darf diese Obergrenze nicht überschreiten, es sei denn, es gibt eine gerechtfertigte Mietaufstockung aufgrund außergewöhnlicher Merkmale (Terrasse, bemerkenswerter Ausblick, atypische Raumhöhe).
Wie man die anwendbare Referenzmiete überprüft
Jede Präfektur veröffentlicht die geltenden Tarife. Für Paris stellt die DRIHL eine Simulation zur Verfügung. Für die anderen betroffenen Städte liefern die lokalen Mietbeobachtungsstellen die Tabellen.
- Den genauen geografischen Bereich der Wohnung identifizieren (Stadtteilnummer oder Referenzzone je nach Stadt)
- Die Anzahl der Zimmer, das Baujahr des Gebäudes und die Art der Vermietung (leer oder möbliert) notieren
- Die angegebene Miete mit der erhöhten Referenzmiete vergleichen: Jede nicht gerechtfertigte Überschreitung ist anfechtbar
- Im Falle einer Abweichung kann der Mieter innerhalb der ersten drei Monate des Mietvertrags die zuständige Schlichtungsstelle anrufen
Diese Überprüfung dauert nur wenige Minuten und kann mehrere Hundert Euro an jährlichen Einsparungen bedeuten. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der tatsächlichen Leichtigkeit, eine Korrektur zu erhalten, aber der rechtliche Rahmen ist klar.
Miete für energieintensive Wohnungen eingefroren: ein unbekannter Verhandlungshebel
Seit dem 24. August 2022 sind die Mieten für Wohnungen der Klassen F oder G eingefroren. Eine Erhöhung ist weder bei der jährlichen Überprüfung noch bei der Verlängerung des Mietvertrags oder bei einer neuen Vermietung möglich, solange die Energieeffizienz nicht verbessert wurde.
Für einen Mieter, der eine Wohnung der Klasse F besichtigt, bedeutet dies, dass die angebotene Miete während der gesamten Dauer des Aufenthalts nicht steigen kann, es sei denn, der Vermieter führt energetische Renovierungsarbeiten durch. Dies ist ein Aspekt, der in den Vergleich zwischen zwei Wohnungen einfließen sollte: eine eingefrorene Miete für eine F kann mittelfristig vorteilhafter sein als eine anpassbare Miete für eine D.
Allerdings schafft diese Situation Unsicherheit über die Dauerhaftigkeit des Mietvertrags. Ein Vermieter, der durch die Frist von 2028 unter Druck steht, könnte sich entscheiden, den Vertrag nicht zu verlängern, um Renovierungsarbeiten durchzuführen oder die Wohnung vom Mietmarkt zurückzuziehen. Die Frage während der Besichtigung zu stellen, ermöglicht es, die Stabilität der Wohnung zu bewerten.
Mietunterlagen und Nachweise: die rechtlichen Grenzen, die man kennen sollte
Der Druck des Marktes zwingt einige Bewerber dazu, spontan nicht geforderte Dokumente vorzulegen (Bankauszüge, Arbeitgeberbescheinigungen über das berufliche Verhalten, Passfotos). Die Liste der Unterlagen, die ein Vermieter rechtlich verlangen kann, ist jedoch durch das Dekret vom 5. November 2015 geregelt.
- Gültiger Personalausweis
- Aktueller Wohnsitznachweis (Mietquittungen, Unterkunftsbescheinigung)
- Nachweis über die berufliche Situation (Arbeitsvertrag, Kbis-Auszug für Selbstständige)
- Einkommensnachweis (die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der letzte Steuerbescheid)
Ein Vermieter kann keine Bankauszüge, keinen Strafregisterauszug oder keine Bescheinigung über ein gutes Konto verlangen. Die Plattform DossierFacile, die vom Staat betrieben wird, ermöglicht die Erstellung eines zertifizierten digitalen Dossiers, das die Vermieter beruhigt, ohne den Bewerber übermäßigen Anforderungen auszusetzen.
Bürgen und Visale-Garantie
Für Profile ohne physischen Bürgen (junge Berufstätige, Selbstständige, Personen in Mobilität) deckt die Visale-Garantie, die von Action Logement getragen wird, Mietausfälle ab. Sie ist für den Mieter kostenlos und wird von Vermietern zunehmend akzeptiert, auch im privaten Sektor.
Der Mietdruck, der nicht mehr nur große Metropolen betrifft, macht die Erstellung eines soliden Dossiers umso entscheidender. Ein vollständiges Dossier, das schnell nach der Besichtigung übermittelt wird, bleibt der Faktor, der den Unterschied zu anderen Bewerbungen ausmacht.
Eine Mietwohnung im Jahr 2026 zu suchen, bedeutet, diese gesetzlichen Filter ebenso gut zu beherrschen wie die klassischen Kriterien wie Fläche oder Lage. Der DPE, die Mietpreiskontrolle und das Einfrieren der energieintensiven Mieten verändern konkret den tatsächlichen Wert einer Wohnung. Diese vor einer Verpflichtung zu überprüfen, ist der Teil der Suche, der das Budget über die Dauer des Mietvertrags am effektivsten schützt.
